reits基金到底做什么

REITs（不动产投资信托基金）是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。REITs的主要投资范围包括写字楼、购物中心、工业园区等不动产。它的运作方式是将不动产打包成证券化产品，并通过公开募集的方式发行给投资者。投资者购买REITs的份额后，就享有底层资产的综合收益份额。

1. REITs与房地产信托基金的关系

国内REITs实际上与信托和房地产的关系并不密切。主要原因是，REITs更准确地应该被称为“不动产基金”，而不是房地产信托基金。REITs并非由信托公司发行，而是由基金经理代理投资。REITs的投资主要集中在不动产领域，而不是房地产。

2. REITs的收益来源

REITs的收益主要来自于不动产的租金收入和资产升值。持有REITs的投资者可以通过租金收入和资产升值获得投资回报。而不动产的租金收入来源于租客的租金支付，资产升值则是由于不动产市值的增加。

3. REITs与公募基金的区别

公募REITs与普通公募基金的主要区别在于投资标的和收益来源。公募REITs主要投资于持续、稳定经营现金流的基础设施项目，而普通公募基金主要投资于股票、债券等分散化配置的标的。公募REITs的收益主要来自于不动产的租金收入和资产升值。

4. REITs的运作方式

REITs的运作方式是依照法律程序成立，通过发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金。由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者。投资者可以购买REITs的份额来享受底层不动产的收益。

5. REITs的另类描述

通过对REITs的通俗理解，可以将其描述为一种投资方式，就像购买房地产的收益份额。对于那些没有足够资金购买整个房地产的人来说，购买REITs可以获得房地产的综合收益份额，实现资产的分散投资。

6. 基础设施基金与REITs的关系

基础设施基金也是一种封闭式基金，但与REITs存在区别。基础设施基金主要投资于基础设施项目，通过在证券交易所上市并转让基金份额来实现资金的运作。而REITs则是将不动产打包成证券化产品，并通过发行收益凭证的方式募集资金。

7. REITs的融资模式

对原始权益人来说，REITs是一种有效的融资模式。原始权益人可以继续作为物业管理人管理不动产，并获得物业管理费。为了保障资产安全，防止REITs资产被滥用，还需要一系列的法律程序和监管机制。